2023泰安业主起诉物业合同无效（成功案例分享）
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以案释法之物业服务合同纠纷
随着城市化的发展，大量的商品房涌入我们的生活，物业服务企业应运而生，相应的物业服务合同纠纷案件急剧上升。在日常生活中，你也有以下问题：早期的物业服务合同对我有效吗？我的房子还没有装修好，我能不付物业费吗？物业服务不达标，我能拒绝支付物业费吗？现在我们将带您了解物业纠纷案件的相关法律知识，提高权利保护意识，共同创造良好的社区环境。
案例一
当一家物业公司向店主收取物业费时，业主觉得物业公司与房地产开发商签订的早期物业服务合同没有招标程序，也没有向业主明确临时管理规定，因此物业合同对其没有约束力，拒绝支付物业费。经审理，法院发现社区开发商与物业公司签订物业服务合同是早期物业服务合同，业主反驳上述原因不违反法律法规的强制性规定，因此早期物业服务合同有效，物业公司进入社区物业管理，业主受早期物业服务合同约束，法院判决业主支付物业费。
法官表示：根据《中华人民共和国民法》第九百三十九条的规定，建设单位与物业服务人签订的早期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法聘用的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
案例二
张认为自己的房子没有装修，没有享受相关的物业服务，拒绝支付物业费，物业公司起诉张到法院。法院认为，自业主接管房屋以来，建设单位与物业服务企业签订的《早期物业合同》对全体业主具有约束力，业主不能拒绝支付物业费，判决张支付物业费。
法官表示：根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务，业主不得以不接受或者不接受有关物业服务为由拒绝支付物业费。
案例三
张认为业主独立与物业公司签订的物业管理合同无效，拒绝支付五年的物业费。物业公司起诉张向法院，要求张支付物业费和滞纳金。法院认为，本案涉及物业管理合同的一半以上业主和一半以上业主签署物业公司服务，符合物业管理条例，合同签订程序缺陷不影响合同效力，社区所有业主受合同约束，判决张支付物业费和相应的滞纳金。
法官表示：根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，占建筑总面积一半以上的业主同意聘用和解聘物业服务企业。业主大会的决定对业主具有约束力。
案例四
李觉得物业服务公司服务水平差，拒绝交物业费。物业公司起诉法院要求其支付物业费和滞纳金。法院认为，物业服务合同是物业公司向业主提供服务，业主向物业服务公司支付物业费的合同。物业费的收取是为了保证物业共享部分和设施的日常运行管理、清洁卫生等特殊费用。作为业主，李享受物业服务，应立即全额支付物业费。在合同履行过程中，物业服务公司确实存在服务不到位的行为，在一定程度上影响了业主的生活质量。但物业公司并非完全不履行合同义务，充分考虑了社区物业服务和双方违约水平，促使双方在物业费减少10%的基础上达成调解。
法官表示：对于物业服务公司提供的服务，如果存在监管不力的重大缺陷，经充分考虑，法院将酌情减少物业费，但业主因物业服务公司在经营服务过程中存在缺陷而拒绝支付物业费的，人民法院不予支持。
法官赠言
物业服务合同纠纷中双方的矛盾大多是物业费支付问题，一般不是物业费用造成的，更多的是因为业主认为物业服务不够成熟，社区管理混乱，导致业主拒绝支付。因此，对于物业服务企业，要加强监管，提高服务质量，改善社区环境，接受业主对社区管理的有效建议，使业主能够从内心认识到物业公司的服务，减少双方的矛盾。对于业主来说，不要错误地认为对物业服务有任何不满，采取拖欠费用、避免法院审判等消极方式，因为单方面拒绝支付物业费用也构成违约，如果业主往往以物业服务企业缺陷为由拒绝支付物业费用，物业管理企业将难以正常经营，最终陷入恶性循环，造成全体业主的利益损害。总之，社区整体环境的维护需要物业公司加强与全体业主的沟通，密切合作，共同努力。如有争议，也要相互理解，以正确的态度解决争议，共同维护和保证社区的稳定与和谐。
十个典型物业服务合同纠纷案例，看看法院都是怎么判的！
01.
非法“住改商”终止经营案
【案例摘要】石某**住宅小区后，转租给杨某经营“小餐桌”。物业服务人与部分业主就杨某的经营行为进行了会谈，但未达成协议。物业服务人起诉要求杨某、史某关闭“小餐桌”，消除物业服务人管理权的障碍。
一审法院认为，杨某经营“小餐桌”的行为严重影响了物业服务人对涉案社区的管理和其他业主的日常生活和休息。作为房屋所有人，史某应在租赁期内保持租赁符合承诺用途。命令杨某、史某终止涉案房屋的经营。二审法院维持原判。
[典型意义]住宅社区是一个非常底层的生活环境，安全有序的生活环境需要业主和其他物业用户和物业服务提供商之间的相互尊重和共同维护。个别业主私自“生活改变业务”的行为，不仅扰乱了社区居民的正常生活秩序，而且带来了一定的安全风险，阻碍了物业服务提供商的稳定管理。法院支持物业服务提供商终止经营，消除管理障碍请求，有利于物业服务提供商的管理，规范业主的“生活改变业务”行为，创造安全、有序、友好、宜居的生活环境。
02.
乱建业主恢复正常案例
【案例摘要】物业服务人员与施工单位签订了前期物业服务合同，并与业主邱签订了前期物业服务协议和临时管理规定，承诺业主在装修过程中严禁非法改变房屋立面，不得擅自搭建、挖运河、破坏植被，不得在绿化区种植蔬菜、放置花盆、饲养宠物，不得实施其他损害园区整体设计和整体环境的行为。林某从邱某处购买一楼房屋后，在南阳台窗户上换门，在窗户外设置围栏，硬化阳台外绿化部分地面。物业服务人员要求林某整改非法装修，恢复绿化原状。
一审法院认为，早期的物业服务协议和临时管理规定对林具有法律约束力。林的非法装修行为阻碍了物业服务和管理，判决林将财产恢复正常。二审法院维持了原判决。
[典型意义]随着城市化进程的加快，城市居民的生活质量、品味和生态环境观念逐渐提高，生活环境绿化更加关注，所有居民都希望有一个安静、绿色、舒适的生活环境。部分业主私自占用、扩大、建设城市绿地作为私人花园或花园，不仅破坏了社区的公共环境，而且侵犯了其他业主的合法权益。该判决通过法律手段确保了社区居民的绿色环境，创造了一个“人、风景、情感、品味”的生活空间。
03.
物业服务人退还公共收益案
【案例摘要】物业服务人员多年来一直为社区提供物业管理，管理社区的共同位置和设施，包括电梯和公共停车位。物业服务人员离开社区时，在服务期内既未公布社区公共收入，也未将公共收入交付给业主。业主委员会起诉物业服务人员，在扣除合理成本后退还公共收入和利息。
一审法院认为，业主委员会提交的证据不足以确认公共收入，并判决驳回业主委员会的诉讼请求。二审法院综合考虑物业企业的事实、经营现状和业主的合法权益，解释法律，促进双方达成调解协议，调解结案。
【典型意义】双方矛盾持续十年，“薄公堂”十余次。案件的处理不仅关系到每个业主的切身利益，也决定了物业服务企业的生死关系。本案平衡了双方的权益，以法律为纲，以理性为主，促进了双方互让互谅，握手言和，实现了矛盾纠纷的实际解决。
04.
业主委员会解聘前期物业服务人案
【案例摘要】开发公司与物业服务人签订了《早期物业服务合同》。社区业主委员会成立后，通知物业服务人撤离社区，物业服务人未撤离，并起诉业主支付物业费。
一审法院认定，业主委员会未经“双半”同意，要求物业服务人撤离社区的决定不得支付物业费。二审法院认为，业主委员会在《早期物业服务合同》到期后通知物业服务人撤离社区，物业服务人拒绝撤离，无权主张后续物业费，驳回物业服务人的诉讼请求。
【典型意义】聘用和解聘物业服务人是法律赋予业主和业主大会的权力。业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同停止。提供早期物业服务的物业服务人拒绝退出社区的，无权主张物业费。本案的立法意图和处理旨在突出业主自治在物业管理过程中的重要性。业主自治是物业管理的前提。只有以业主自治为核心的物业管理，才能更好地体现业主的自主意识，符合大多数业主的权益。只有业主有最终话语权，物业管理人才能在业主授权范围内开展服务活动。
05.
居委会代签物业合同案
【案例摘要】社区部分业主对前期物业服务人员不满，要求更换前期物业服务人员。由于社区业主委员会尚未成立，当地居委会代表业主委员会举行业主大会投票表决，“双半”业主同意更换社区前期物业服务人员。居委会与新物业服务人员签订物业服务合同，并在住房保障和房地产管理局备案物业服务。林对物业服务合同提出质疑，要求确认合同无效，居委会赔偿经济损失。
一审法院认为，居委会代表业主委员会聘请新的物业服务公司。经过民主讨论和公告，就业过程不当，判决驳回了陈的诉讼请求。二审法院维持了原判。
【典型意义】居委会作为基层群众自治组织，对辖区内社区物业管理活动具有指导和监督职能。业主委员会选举前，在街道办事处和乡镇人民政府的指导和监督下，社区所在地居委会代表业主委员会填补业主委员会缺席，及时处理物业管理问题，有利于保护和维护业主的合法权益。
06.
物业服务人断水催缴物业费案件
【案例摘要】物业服务人与门头业主孙某签订《物业管理服务协议》，承诺物业服务人必要时采取断水断电对策。孙某将房屋转租给韩某。韩某拖欠物业费，物业服务人随后断水。孙要求物业服务人赔偿断水造成的经营损失。
一审法院认为，物业服务人因拖欠物业费而采取断水对策没有合法依据的，应当对其侵权行为承担赔偿责任，并责令物业服务人赔偿断水造成的经营损失。二审法院维持了原判。
【典型意义】物业服务人单方面停水、停电、停供暖、停燃气，迫使业主支付物业费，给业主的生活带来极大不便，严重影响业主的生活质量，加剧业主与物业服务人关系的恶性变化。不能以停水停电的形式缴纳物业费，是法律为物业服务人收取物业费采取措施设定的红线。本案判决一方面鼓励业主粗鲁说不，另一方面督促物业服务人尊重业主权益，依法履行职责，重返服务标准。
07.
单个业主主主张公共事项案件
【案例摘要】物业服务人与建安公司签订了《车库出口坡道维修工程合同》，约定自合同签订之日起10天内竣工。两年后，该项目尚未完工，专项维修资金下落不明。业主李起诉物业服务人员在10天内完成车库出口坡道维修工程的竣工验收。
一审法院认为，李的诉讼涉及业主共同所有权和共同管理权益的重大事项，应由符合法律规定的业主共同决定，并通过业主大会或业主委员会主张权利。李作为个别业主，提出诉讼主体不合格，裁定驳回诉讼。二审法院保持了原判决。【典型意义】诉讼权利的行使应当有合理的界限。共有部分的权力属于所有业主，由所有业主共同管理、收入和决策。未经授权以个人名义提起诉讼，不符合大多数业主的集体意愿，违反了物业管理的公共性和自主性，不利于社区物业管理的有序运行。本案的判决是指导大多数业主在物业服务人员侵犯集体利益时，由业主委员会或依法授权的业主提起诉讼，依法维护业主的合法权益，用一半的努力得到两倍的结果。
08.
前期物业服务合同对业主效力案
【案例摘要】房地产公司与物业服务人签订《前期物业服务合同》，承诺物业服务人向社区提供物业管理。业主韩某因个人原因未签订《前期物业服务合同》、不应以合同约束为由拒绝支付物业费。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的早期物业服务合同对业主具有约束力，判决韩支付物业费，二审法院维持原判。
【典型意义】物业服务合同具有公共性和完整性的特点。建设单位依法与物业服务企业签订的早期物业服务合同，本质上是为了维护业主权益和物业区域的正常秩序。业主因购买房地产而总结转让早期物业服务合同的权利和义务。虽然不是合同签订者，但实际上是物业服务合同下权利和义务的所有者和承担者，应受到早期物业服务合同的约束。
09.
物业服务有缺陷，拒交物业费案件
【案例摘要】业主路某拒绝缴纳物业费，因为物业服务人在提供物业服务过程中垃圾清理不及时，绿化疏忽维护，公共设施维护不利。物业服务人起诉路某支付物业费和违约金。
一审法院认为，物业服务过程中存在的一般缺陷不足以构成业主拒绝支付物业费的正当理由。物业服务人不得要求业主在其提供的物业服务仍存在缺陷时承担违约金。判决路支付物业费，驳回物业服务人对违约金的诉讼请求。二审法院维持了原判。
[典型意义]物业费不仅是物业服务人员改善服务的基础和各种服务费用的来源，也是社区秩序维护、环境绿化和清洁、房屋公共设施配套管理、公共区域维护、电梯、配电、公共照明等设备设施正常运行的基本保障。业主与物业服务人员之间存在着相互依存的关系。业主按时足额支付物业费，有利于物业服务人员提供更完善、更高质量的物业服务。物业服务人员不断提高服务水平和服务水平，使业主更自觉地支付物业费，最终形成稳定发展，创造更舒适、更幸福的生活环境。
10.
公共排水管道堵塞物业服务人员赔偿案件
【案例摘要】业主声称卫生间下水道回水，造成房屋和室内物品损坏。张某通知物业服务人后，物业服务人命令人疏通清理。一周后，张某的卫生间下水道再次回水，物业服务人员再次疏通清理。双方都同意回水是由建筑垃圾堵塞造成的。张某起诉物业服务人赔偿房屋装修损失、维修费用、租金和物业费用。
一审法院认为，污水管道作为同用设施有多个用户，使用中是否有不当无法控制，判决驳回张的诉讼请求。二审法院认为，物业服务人对同用排水管道负有管理和维护责任，短时间内出现第二次回水，说明物业服务人对业主反映的管道堵塞处理不到位。即使公共管道因建筑垃圾堵塞，也是物业服务人未能履行业主装修监督管理职责，物业服务人对张的损失负有责任。
【典型意义】物业管理与人们的日常生活紧密结合，与人们的生活舒适度和生活满意度密切相关。本案中，物业服务人未按合同约定履行维护和工作职责，造成污水管道堵塞，存在明显过错。物业服务人员应以此为鉴，严格按照物业服务合同约定提供管理服务，避免因服务不足给业主和自身造成损失。
南宁市某小区515户业主起诉应急物业合同违法无效
户主起诉紧急物业合同违法无效
阳X新城社区业主委员会515户业主
附：
民事起诉状
原告：南宁市阳X新城515户业主
被告1：位于南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心XXXX号的广西X湾物业服务有限公司，统一社会信用代码：91450**********8A。电话：0771-56***36。
法定代表人：郭*，公司董事。
被告2：南宁市良庆区大沙田街阳X社区居民委员会，居住地南宁市良庆区吉象路东三巷XX号，统一社会信用代码：554501**********52T，电话号码：0771-48******03。
法定代表人：秦*光，主任。
诉讼请求：
1、请求确定两名被告于2022年8月15日签订的两份《阳X新城社区应急物业服务合同》无效。
2、被告被命令广西X湾物业服务有限公司立即撤出南宁市良庆区阳X新城社区的物业服务。
3、命令两名被告将桂01民终1867号民事判决书确定的义务转交南宁市阳X新城社区业主委员会（2021）（资金转让除外）。
4、本案的诉讼费用由两名被告承担。
事实与理由
原告所在的南宁市阳X新城社区于2020年8月21日成立了南宁市阳X新城社区业主委员会，任期两年。2021年2月8日，南宁市良庆区住房和城乡建设局、南宁市良庆区大沙田街道办事处联合发布了《关于南宁市阳X新城社区业主委员会部分委员不依法履行职责的通知》（以下简称《通知》），责令社区业委会提请业主大会免除唐*恒等7名委员，7名委员的相关工作应在委员资格免除前暂停。随后，良庆区住房和城乡建设局、大沙田街道办事处、被告阳X社区居委会自2022年6月14日起，以社区“行业委员会不能正常履行职责”为由，启动了阳X新城社区应急物业入驻活动。
2022年7月30日，被告阳X社区居委会在社区张贴了《致阳X新城业主公开信》，公开声称社区业委会无法正常履行职责。前期物业企业广西润X物业服务有限公司被法院强制撤销后，被告阳X社区居委会接管社区。
南宁市良庆区住房和城乡建设局、大沙田街道办事处以社区“行业委员会不能正常履行职责”为由提出申请。2022年8月2日，良庆区人民法院实际将社区行业委员会胜诉（2021）桂01民终1867号民事判决书确定的义务（资金转移除外）执行给被告阳X社区。
2022年8月13日，被告阳X社区居委会以业委会无法正常履行职责、20%业主签字要求为由，选择被告广西银X物业服务有限公司落户阳X新城提供应急物业服务。2022年8月15日，两名被告签订了两份服务费标准和收费项目不同的阳X新城社区应急物业服务合同，被告银X物业当天落户社区。
根据良庆区住房和城乡建设局和大沙田街道办事处的“通知”，社区产业委员会认为社区产业委员会不能正常履行职责，社区产业委员会向南宁市兴宁区人民法院提起行政诉讼，要求撤销“通知”。本案经过一审、重审和终审。2023年2月20日，南宁市中级人民法院作出行政判决（2022）桂01行240号，确定良庆区住房和城乡建设局、大沙田街道办事处联合“通知”为越权违法行为，予以撤销。
原告认为，在两名被告签订的两份紧急物业服务合同中，被告二阳X社区居委会提取被告一的行为本质上属于民事“无权代理行为”。被告二不符合当地法律法规规定的代理条件，未经社区行业委员会或业主会议授权，无民事代理法律主体，无合同能力，两名被告承诺阳X新城社区物业管理，侵犯原告全体业主的合法权益，原告有权依法要求确定合同无效。
一是被告阳光社区居委会抽取紧急物业，不符合法定代理条件
根据《广西壮族自治区物业管理条例》第六十八条，社区提取应急物业提供服务只有两个条件：一是“物业服务人退出物业管理区，业主大会尚未聘请新物业服务人”；二是“没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的，由20%以上的业主申请”。前者是由社区业委会提取的，后者是由社区居委会提取的。在被告阳X社区提取应急物业、两名被告签订应急物业合同期间，是社区业委会正常履行职责的时期。不会有行业委员会或行业委员会不能正常履行职责的事实。
在上述第一个条件下，原告所在社区长期聘请广西旺X物业服务有限公司于2022年6月4日通过业主大会为社区提供物业服务。2022年6月5日，旺X物业公司实际进入现场提供服务，6月9日被良庆区住房和城乡建设局、大沙田街道办事处以非法手段逼出社区。即使是“未能聘请新物业服务人员”，也只有社区行业委员会，而不是被告阳X社区居委会。
在第二个条件下，是被告阳X社区居委会提取紧急物业的原因。“行业委员会不能正常履行职责”，南宁中级人民法院最终判决被认定为非法行政和撤销，被告社区居委会以行业委员会不能正常履行职责为由，未经授权、越位为社区提取紧急物业行为开始无效。
二是被告阳光社区居委会不具备代业委员会履行职责的资格
在我国现行法律法规中，被告阳X社区居委会没有权力代表其履行业主委员会的职责。虽然《广西壮族自治区物业管理条例》赋予社区居委会在特殊条件下提取应急物业的权利，但并没有规定社区居委会可以代表其履行行业委员会的职责和托管社区。阳X社区居委会根据法律未经授权的原则，对原告所在社区宣布“托管”阳X新城没有法律依据。
住房和城乡建设部规范性文件《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条虽然规定社区居委会可以代表业主委员会履行职责，但这一规定不属于行政法规，只是指导意见，也限制了严格的条件：“因客观因素未能选举业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的一半，新业主委员会可以在街道办事处和乡镇人民政府的指导和监督下，由物业所在地社区居委会代表业主委员会履行职责。”
原告所在社区行业委员会共有13名成员，其中一人因出售房屋而丧失资格，实际成员12人，不具备“行业委员会成员人数不足总数的一半”的条件。因此，被告阳X社区居委会没有任何事实和法律依据来履行阳X新城社区行业委员会仍在正常履行职责。被告阳X社区居委会提取紧急物业，与被告银湾物业公司签订《阳X新城社区紧急物业服务合同》，无法律依据。
三是选择紧急物业进入社区，违反法律强制性规定
被告阳X新城以业委会不能正常履行职责为由，非法抽取紧急物业。根据《广西壮族自治区物业管理条例》，即使业委会不能正常履行职责，20%的业主也应共同申请。
被告阳X社区居委会在选择紧急物业时，大沙田街道办事处组织100多人围攻业主进行所谓的“签字申请”。但事实上，是否有20%的业主签字，是否是真正的业主，并没有按照《政府信息披露条例》第十九条的规定：“行政机关应当主动披露涉及公众利益调整的政府信息，行政机关需要公众普遍了解或者监督决策。”
被告阳X社区居委会在未向原告等全体业主发布是否有20%业主签字申请的情况下，与被告签订了紧急物业服务合同，不符合法定代理条件，不具备代理履行资格。
紧急物业服务合同本质上是物业服务人员的聘用，应当依照《中华人民共和国民法》第二百七十八条的规定，由业主共同决定，并符合三分之二以上业主参加决议并参加表决的强制性规定。被告阳光社区居委会提取紧急物业，签订物业合同，均违反
高院发布物业服务合同纠纷典型案例
8月25日，广东省高级人民法院发布了经典的物业服务合同纠纷案件，主要包括业主停车位充电桩安装、物业管理费资费标准调整、物业管理委员会更换期间各方权利义务等与人民日常生活密切相关的民生案件。
在发布的案件中，有一个新能源汽车充电桩的安装问题。在谭诉某物业公司的案件中，法院判决支持业主为自己的停车位安装充电桩的有效要求，解决了业主新能源汽车充电的问题。有三起案件涉及物业公司管理行为的规范。其中，在高诉某物业公司的案件中，法院裁定物业公司未经半数以上业主同意，提高资费标准无效；在某物业公司起诉吴某的案件中，法院裁定房屋未明确交付的，业主有权拒绝缴纳物业管理费，为防止物业公司与业主之间集体矛盾激化提供指导。此外，还涉及未成立业委会社区的物业服务问题。在某物业公司起诉苏某的案件中，法院认定其居委会签订的物业服务合同有效，弥补了未成立业委会社区管理的差距，保证了社区生活有序。
近年来，广东法院按照“抓前端、治病”的理念，积极推进依法审理和诉讼源头治理，多元化解决“小物业”纠纷，保障人民群众“大民生”。今年1月至7月，全省法院物业服务合同纠纷6.5万起，审结5.8万起，调解成功4.2万起，调解通过率70%。
物业服务合同纠纷经典案例：
未经法定程序，物业公司不得随意调整物业收费标准
——高某诉某物业管理有限公司服务合同纠纷案
2014年9月1日，某物业公司在社区公告栏张贴了区物价局相关资费标准审批和《关于停车收费调价的通知》，将社区停车管理费从原来的30元/月提高到60元/月。高某按照标准付款一段时间后提起诉讼，要求某物业公司按照原收费标准收取停车管理费，并退还超额收费。
裁判结果
经审理，广东省高级人民法院认为，物业公司调整物业收费标准应符合法定程序，但某物业公司未提交证据证明，在2014年9月1日调价前，已按规定实现了包括调价方案在内的业主，占建筑物总面积的1/2以上，占总面积的1/2以上。2018年，公司对2014年调价进行了相关表明，并收集了不符合要求的支持表决票，不应认定为已经实现了调价的主要程序。因此，某物业公司的调价不符合程序，不应支持。
典型意义
物业服务收费规范属于“其他有关共同管理权益的重大事项”，应当经占建筑总面积一半以上的业主和占总人数一半以上的业主同意。物业服务人主张增加物业费的，应当证明其已经完成了法律、法规规定的价格调整程序。本案明确了前期物业服务人调整物业收费标准的程序要求和证明责任，对维护物业服务业秩序和保护业主合法权益具有重要意义和重要意义。
02物业公司拒绝退场，无权收取物业服务合同停止后的物业费
——苏某诉某物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
基本案情
涉案社区经“双半”（即参与决议的专有部分占建筑总面积的一半以上，参与决议的人数超过一半）业主表决同意解雇物业公司，并通过公开招标方式选择新的物业公司。经业委会通知，某物业公司一直拒绝撤销或转让。另一起案件的有效判决决定了业委会解雇某物业公司的有效决定，另一起案件的有效判决命令该企业撤离涉案社区，但某物业公司一直拒绝撤离，直到法院强制执行。此后，某物业公司起诉曾某等业主在撤离前支付物业费。
裁判结果
经审理，广东省高级人民法院认为，在另一案生效判决确认业委会解聘某物业公司的决定合法有效，业委会多次明确规定其撤销和交接的情况下，某物业公司仍拒绝撤出涉案社区并执行交接手续。因实际提供物业服务，要求业主支付物业服务合同权利义务停止后的物业费的，不予支持。
典型意义
近年来，物业服务合同纠纷数量一直居高不下。实践中，物业公司“退出难”的问题非常严重。物业公司在业委会终止合同后，甚至在聘请新物业公司后拒绝退出社区，甚至通过诉讼拖延退出时间，要求业主支付物业费。物业公司拒绝退出、强制提供服务期间的物业费不予支持，对维护物业服务业秩序、保护业主合法权益具有正确的价值取向。
居委会可以依法代表未成立业委会的社区业委会职责
——某物业服务有限公司诉苏某物业服务合同纠纷案
基本案情
广州某小区业委会任期届满后，因事未能成立新的业委会。经专有部分占建筑总面积20%以上、总面积20%以上的业主联合请求，社区所在社区居委会组织再次招聘物业公司，召开业主大会。经业主投票，“双半以上”业主同意聘请物业公司为社区提供物业服务。公示期满后，某物业公司与居委会签订物业服务合同，进驻社区提供物业服务。业主苏某认为，物业服务合同应由开发商或社区业委会代表业主与物业公司签订，居委会无权代表业主签订合同。因此，居委会与物业公司签订的物业服务合同无效，无需缴纳物业费。某物业公司随后将苏某起诉法院追讨物业费和滞纳金。
裁判结果
经审理，广州市中级人民法院认为，社区所在社区居委会有权代表行业委员会职责，组织招标新物业公司。现居委会组织业主召开业主大会，“双半”业主投票聘请物业公司为社区新物业服务公司，符合法律规定。根据业主大会的决议，居委会代表全体业主与物业公司签订的新物业服务合同对包括苏在内的全体业主具有法律约束力。一家物业公司实际上为涉案社区带来了物业服务，苏应按合同支付物业服务费。
典型意义
物业服务合同的签订主体是独一无二的。根据《中华人民共和国民法》第九百三十九条的规定，建设单位应当在业主大会前与物业服务人员签订初步物业服务合同；业主大会成立后，业主委员会应当与物业服务人员签订一般物业服务合同。在社区未能成立行业委员会的情况下，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，居民委员会对辖区内社区有一定的管理职责。居民委员会应当在特殊条件下代表行业委员会履行职责，聘请物业公司通过法律程序为业主提供服务，确保社区管理秩序稳定，使业主安居乐业，推动建立共创、共治、互通的基层治理模式。
04物业公司不能证明房屋已交付的业主可以拒绝支付物业费
——某物业管理有限公司诉吴某、某投资管理有限公司物业服务合同纠纷案
基本案情
2014年12月14日，吴某与开发商签订了《商品房买卖合同》，承诺于2015年4月30日前交房。同日，某物业公司与吴某签订了《前期物业管理服务协议》，承诺从开发商向吴某发出入伙通知书中确定的物业交付日期的次月起，业主或物业用户每月支付物业服务费。开发商表示，已于2015年4月16日向吴某发出《入伙通知书》，通知吴某于2015年4月30日办理入伙手续，但吴某表示未收到，开发商无法提供邮寄凭证。某物业公司主张按照《前期物业管理服务协议》的承诺提供物业管理，要求吴某支付相应的物业管理费，而吴某则觉得以商品房未交付为由不应支付所有费用。
裁判结果
横琴粤澳深度合作区人民法院经审理认为，无论是根据《商品房买卖合同》还是《前期物业服务协议》，吴某支付的物业管理费都是基于开发商发出的《入伙通知书》。但本案缺乏充分确凿的证据证明，涉案商品房已交付给吴某，吴某与开发商是否继续履行或消除商品房买卖合同存在重大矛盾。在这种情况下，我觉得吴某应付物业管理
【民法典宣传月】“以案释法” 典型案例之物业服务合同纠纷篇
以案释法
物业服务合同纠纷
在城市生活中，几乎每个家庭都会与物业服务提供商相处，冲突、纠纷或分歧、纠纷是不可避免的。《民法典》回应实际需要，总结了立法、执法和司法实践经验。对于物业服务业的重大和常见问题，将物业服务合同作为典型合同，并设立了更全面、更具体的规定。
当发生物业服务纠纷时
业主有什么权利和义务？
物业服务企业的权利义务是什么？
一起来看看
下列物业服务合同纠纷案例
了解相关物业服务合同的法律知识
案例一
物业服务企业侵占社区公共收入
●
案情简介
物业服务公司与社区行业委员会签订物业服务合同，委托物业服务公司提供物业服务管理，约定社区公共收入的使用和分配原则，承诺物业服务公司每半年向全体业主发布一次维护资金和公共收入收支。
物业服务合同到期后
业委会觉得
物业服务公司在提供服务期内，经营管理不透明，占用社区维护资金和公共收入，向法院起诉，要求物业服务公司退还公共收入和利息。
物业服务公司认为
01.双方口头约定了物业公司在使用前的实际份额比例，所有业主或行业委员会均未提出质疑。分配方式持续近7年，视为双方达成的满意，形成事实合同。
02.提供的日常公共维护费用是人工成本。同时，停车场等相关项目招聘人员的费用显示了满足业主需求的公共特点。这部分费用应包括在“人工成本”中，因此应列入收支情况。业委会没有足够的证据证明物业服务所支付的各种费用应该退还。
双方争议的焦点是
在物业服务公司出具的支出明细报告中
“人工成本”是重复列支吗？
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裁判结果
法院的审判感觉
物业服务企业按合同提供服务，业主支付相应的对价，包括劳动力成本。因此，如果物业服务企业不能证明是其他额外的必要劳动力支出，就不应从社区的公共收入中扣除劳动力成本，否则属于重复支出，损害业主的权益。
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典型意义
民法明确规定，业主共有部分产生的收入属于所有业主。但由于公共收入来源的多样化，实践中大部分社区的公共收入由物业服务企业收集管理，存在收支不透明、会计不合规、分配不公平等问题，大多数业主对这部分收入的所有权分配存在争议。
通过本案还提醒物业服务企业，在依法提供物业服务的同时，还应立即发布社区营业收入、期间费用、使用费用等情况，扣除必要成本后，依法分配相关业主。
引导民法条款
《中华人民共和国民法》第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理员扣除合理成本后，使用业主共有部分产生的收入属于业主共有部分。
案例二
业主对物业服务质量不满意
能否拒绝缴纳物业服务费？
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案情简介
物业服务公司为社区提供物业服务10多年，但近年来由于物业服务成本等因素，物业服务水平明显下降，占用社区共同部位，损害业主集体利益，卫生条件差，车辆管理混乱，清洁人员随意使用业主浴室和保安值班睡觉，引起业主不满，然后拒绝支付物业服务费，导致业主被物业服务企业起诉。
业主觉得
物业服务公司提供的服务未达到合同约定的规范，存在重大过错。
物业服务公司认为
它带来了符合物业服务合同承诺标准的服务，业主不支付物业服务费是没有法律依据的。
双方争议的焦点是
物业服务企业的服务水平
是否符合合同规定？
裁判结果
法院的审判感觉
双方签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。物业服务企业为社区提供物业服务，业主接受物业服务的，应当按照合同支付服务费。但根据业主提交的证据，物业服务企业确实不符合合同约定的服务质量标准。根据《中华人民共和国民法》第五百八十二条的规定，履行物业服务企业缺陷的，业主有权合理选择要求对方承担降价或者报酬等违约责任。
法院根据物业服务公司履行行为的缺陷、持续时间、过错水平等因素，酌定业主按合同约定标准的90%支付物业服务费。
典型意义
物业服务合同是民法新增的典型合同。物业服务公司应当严格按照合同约定提供物业服务。业主作为物业服务合同的对手，在享受物业服务的同时，有义务按时支付物业服务费。只有当物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大缺陷时，才能作为拒绝支付物业服务费的抗辩理由。
如果业主认为物业服务不符合标准，建议优先与物业服务企业积极沟通，或通过业主委员会与物业服务企业协调业主委员会反映服务水平问题。不能达成协议的，业主大会有权按程序解雇和重新聘用物业服务企业。
同时，物业服务企业要及时处理业主反映的问题，不断提高整体服务质量，建立优质的物业服务环境，共同营造和谐的社区环境。
引导民法条款
《中华人民共和国民法》第五百八十二条执行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。违约责任没有约定或者承诺不明确的，依照本法第五百一十条的规定不能确定的，受害人可以根据目标特点和损失尺寸，合理选择要求对方承担维修、重作、更换、退货、降价或者报酬等违约责任。
案例三
高处，坠物抛物
案情简介
2020年9月，厦门某高层建筑28楼业主阳台玻璃突然爆裂，部分玻璃碎片掉落楼下，导致楼下两个邻居的窗户和两个居民的车辆受到一定程度的损坏。四名受伤居民认为，28楼业主应支付车辆、窗户的维修费、交通费等费用，但28楼业主拒绝支付。之后，受伤的业主向法院提起诉讼。
伤害居民的感觉
物业服务企业未及时提醒业主及时做好玻璃窗保养工作，未履行应有的安全管理职责，物业服务企业应与28楼业主共同承担赔偿责任。
被告业主认为
车辆和窗户的损坏是由玻璃爆裂造成的，而不是由业主故意投掷物品造成的。被告业主无过错，不需要承担赔偿责任。
物业服务企业认为
28楼业主的阳台不是物业的共同部分，属于业主的个人财产。物业服务企业不能提前预测和采取安全措施，业主的玻璃爆裂属于事故。玻璃爆裂后，首次在大楼内进行调查和后续工作，履行了安全管理责任。
物业服务企业也主张不承担赔偿责任。
裁判结果
法院的审判感觉
高空抛物事件严重危及公民生命财产安全。在这种情况下，四个业主的损失是由楼上住宅阳台的玻璃破碎后坠落造成的。作为建筑物的所有者和使用者，他们应当承担赔偿责任，而不提供证据证明自己没有过错。
根据有关规定，物业服务企业对玻璃幕墙负有一定的安全维护责任。物业服务企业作为建筑管理员，无证据证明已采取有效的安全措施，也应当承担赔偿责任。
法院裁定双方责任的比例分别为80%和20%。根据业主的实际损失，判决相应的付款金额。
典型意义
高空坠物和坠物是近年来社会上的热门话题，成为名副其实的“悬在城市上空的痛苦”。不仅严重危害公共安全，而且损害人民生命财产安全等合法权益。
《民法典侵权责任编》明确禁止从建筑物中投掷物品，进一步完善了高空坠物和坠物的治理标准，确定了管理员有保障安全的义务。
在实践中，物业服务企业可以采取必要的对策，避免高空坠物、坠物事件的发生，如：进行宣传提醒、及时检查发现隐患、安装防护装置等。以后，如发生抛物、坠物事件，还应帮助有关机关或受害人找到责任人。
引导民法条款
《中华人民共和国民法》第一百二百五十三条建筑物、建筑物或者其他设施、搁置物、悬挂物脱落造成损害的，所有人、管理员或者用户不能证明自己没有过错的，应当承担赔偿责任。所有人、管理员或者用户赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
《中华人民共和国民法》第一百二百五十四条严禁从建筑物中投掷物品。从建筑物中投掷物品或者从建筑物上坠落物品造成损害的，侵权人应当依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，由可能谋杀的建筑物使用者赔偿，但可以证明自己不是侵权人的除外。可能谋杀的建筑物使用者有权在赔偿后向侵权人追索。
物业服务企业等建筑管理人员应当采取必要的安全措施，避免前款规定的情况；未采取必要的安全措施的，应当依法承担未履行安全义务的赔偿责任。
本条第一款规定的，公安机关应当依法及时调查，查明责任人。
